Comparateur fiscal

Location nue ou LMNP,
en société transparente ou opaque

Analyse comparée du coût fiscal de quatre structurations d'investissement immobilier locatif — imposition des revenus et de la plus-value de cession.

Synthèse · coût total (15 ans)
01 — INTRODUCTION

Cadre de l'analyse

Texte modifiable

Le choix entre location nue et LMNP (location meublée non professionnelle), et entre une détention via une société transparente (régime IR — par exemple SCI à l'IR pour la location nue, SARL de famille pour le LMNP) ou via une société opaque (régime IS — par exemple SCI à l'IS, SAS), emporte des conséquences fiscales majeures, à la fois sur l'imposition des revenus locatifs annuels et sur l'imposition de la plus-value lors de la cession du bien.

Ce comparateur permet de visualiser, pour un cas d'espèce paramétré, le coût fiscal global de chaque structuration, afin d'identifier l'option la mieux adaptée au profil de l'investisseur. 

Annexes — s'ouvrent dans un nouvel onglet
02 — PARAMÈTRES

Données du cas 

A

Cas d'espèce

Caractéristiques de l'investissement immobilier.

Prix d'acquisition 300 000 €

Prix d'achat du bien immobilier, hors frais d'acquisition.

Loyer annuel brut 18 000 €

Total des loyers perçus annuellement, hors charges récupérables.

Plus-value brute estimée 100 000 €

Différence anticipée entre prix de vente et prix d'acquisition.

Durée de détention 15 ans

Horizon d'investissement avant la cession du bien.

B

Profil fiscal

Situation fiscale personnelle de l'investisseur. Le RFR (optionnel) active le calcul au barème progressif et désactive le sélecteur TMI manuel.

Taux marginal d'imposition (TMI) IR · saisie rapide

Tranche marginale de l'investisseur. Utilisé pour les calculs si le RFR n'est pas renseigné.

Distribution en société opaque 100 %

Pourcentage du résultat distribué chaque année (impacte uniquement les structures à l'IS).

Revenu fiscal de référence Optionnel · TMI & CEHR

RFR de l'investisseur avant les revenus du bien. Permet le calcul précis du TMI marginal (au barème progressif) et de la CEHR (art. 223 sexies CGI). Si renseigné, le sélecteur TMI manuel est désactivé.

RFR avant revenus locatifs
Statut fiscal

Statut : détermine à la fois les seuils de la CEHR (250 K€ / 500 K€ pour personne seule ; 500 K€ / 1 M€ pour couple) et le quotient familial appliqué (1 part célibataire, 2 parts couple). Les demi-parts supplémentaires liées aux enfants à charge sont volontairement ignorées : leur avantage étant plafonné à 1 759 € par demi-part (art. 197 II CGI), il reste marginal au regard des écarts entre structures.

Statut fiscal sans effet : le mode TMI manuel applique un taux unique sans tenir compte du quotient familial ni de la CEHR. Renseignez votre RFR ci-dessus pour activer le calcul au barème progressif et faire jouer le statut.

C

Hypothèses techniques

Modélisation comptable et flux de charges sur la période de détention.

Taux d'amortissement annuel 3,0 %

Applicable au régime BIC (LMNP) et à l'IS. Standard immobilier : 2 % à 4 %.

Part amortissable du bien (généralement 75–85 %) 95 %

Quote-part du prix correspondant à la construction (hors terrain).

Durée d'amortissement des travaux 15 ans

Applicable aux travaux d'amélioration et de construction en régime BIC (LMNP) et IS. Pas de durée légale — usage : 10–25 ans selon la nature. Ce paramètre n'a d'effet que si une charge de type « travaux d'amélioration » ou « travaux de construction » a été ajoutée ci-dessous.

Charges et intérêts déductibles 4 000 € /an (moy.)

Charges déductibles du résultat locatif. Vous pouvez ajouter plusieurs lignes avec une récurrence (annuelle, mensuelle ou ponctuelle).

€
Durée ans
€
Durée ans
Total sur 15 ans60 000 €
Moyenne annuelle (lissée)4 000 €
03 — COMPARATEUR

Coût fiscal des quatre structurations

LMNP · IS
Société opaque
LMNP
Impôt annuel revenus2 647 € (41,7 %)
Impôts revenus cumulés39 710 €
Impôt sur PV101 346 € (47,2 %)
Total imposition141 055 €
Détail des taux
✓ Option la plus avantageuse coût fiscal le plus faible
LMNP · IR*
Société transparente
LMNP
Impôt annuel revenus3 086 € (48,6 %)
Impôts revenus cumulés46 291 €
Impôt sur PV47 163 € (22 %)
Total imposition93 455 €
Détail des taux
*La fiscalité modélisée pour le LMNP transparent (IR) suppose en principe une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes (art. 239 bis AA CGI).
Nue · IS
Société opaque
Location nue
Impôt annuel revenus2 647 € (41,7 %)
Impôts revenus cumulés39 710 €
Impôt sur PV101 346 € (47,2 %)
Total imposition141 055 €
Détail des taux
Nue · IR
Société transparente
Location nue
Impôt annuel revenus6 608 € (47,2 %)
Impôts revenus cumulés99 120 €
Impôt sur PV21 962 € (22 %)
Total imposition121 082 €
Détail des taux
Coût fiscal total sur la durée de détention (15 ans)
Cumul de l'imposition des revenus locatifs et de l'imposition de la plus-value à la cession.
200 000 €
150 000 €
100 000 €
50 000 €
0 €
141 055 €
LMNP
Société opaque
93 455 €
LMNP
Société transparente
141 055 €
Nue
Société opaque
121 082 €
Nue
Société transparente
Imposition des revenus locatifs (cumul)
Imposition de la plus-value de cession
04 — ANALYSE QUALITATIVE

Avantages, inconvénients et recommandations

LMNP — Société opaque (IS)
Avantages
  • IS au taux de 15/25% hors distribution : favorable au réinvestissement des bénéfices. 
  • Bien amortissable et intérêts d'emprunt déductibles du résultat imposable.
  • TVA récupérable : en cas d'option, sous condition, pour l'application de la TVA sur les loyers.
    • L'option pour l'application de la TVA suppose la réunion des conditions cumulatives suivantes :
    • les prestations sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
    • elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Limites 
  • Taux effectif global ≈ 48,6 % en distribution intégrale : pénalisant si TMI < 30 % avec forte politique distributive - structure à l'IR pouvant se révéler plus avantageuse.
    • Lorsque la TMI de l'investisseur est inférieure à 30 %, la structure à l'IR peut se révéler plus avantageuse dès lors que l'imposition des revenus locatifs au barème progressif devient significativement inférieure au TEG à l'IS de 48,6 % (IS + IR sur dividendes + prélèvements sociaux en cas de distribution intégrale).
  • Absence d'abattement pour durée de détention sur la plus-value - contrairement aux structures à l'IR. 
A privilégier si
  • TMI ≥ 30 % avec volonté de capitaliser ou de réinvestir via la structure — horizon de détention indifférent.
  • Volonté de récupérer la TVA (impossible pour de la location nue en société opaque ou transparente). 
LMNP — Société transparente (IR)*
Avantages
  • Exonération PV progressive :  totale à 30 ans (IR exonéré à 22 ans, PS à 30 ans).
  • Bien amortissable et intérêts d'emprunt déductibles du résultat imposable. 
  • TVA récupérable : en cas d'option, sous condition, pour l'application de la TVA sur les loyers.
    • L'option pour l'application de la TVA suppose la réunion des conditions cumulatives suivantes :
    • les prestations sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
    • elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Limites 
  • Réinvestissement pénalisé : l'investisseur est imposé même en l'absence de distribution.
  • Taux effectif global (TEG) pouvant aller jusqu'à 63,4 %.
    • TEG de 63,4 % lorsque la TMI de l'investisseur est de 45 % :
    • 45 % d'impôt sur le revenu (tranche marginale supérieure) ;
    • 18,4 % de prélèvements sociaux.
A privilégier si
  • TMI < 30 % avec volonté distribution régulière et horizon long — le levier principal est l'exonération PV. 
*La fiscalité modélisée pour le LMNP transparent (IR) suppose en principe une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes (art. 239 bis AA CGI).
Location nue — Société opaque (IS)
Avantages
  • IS au taux de 15/25% hors distribution : favorable au réinvestissement des bénéfices. 
  • Bien amortissable et intérêts d'emprunt déductibles du résultat imposable.
Inconvénients
  • Taux effectif global ≈ 48,6 % en distribution intégrale : pénalisant si TMI < 30 % avec forte politique distributive - structure à l'IR pouvant se révéler plus avantageuse.
    • Lorsque la TMI de l'investisseur est inférieure à 30 %, la structure à l'IR peut se révéler plus avantageuse dès lors que l'imposition des revenus locatifs au barème progressif devient significativement inférieure au TEG à l'IS de 48,6 % (IS + IR sur dividendes + prélèvements sociaux en cas de distribution intégrale).
  • Absence d'abattement pour durée de détention sur la plus-value - contrairement aux structures à l'IR. 
  • Impossibilité de récupérer la TVA sur les achats (absence d'option à la TVA en location nue).
A privilégié si
  • TMI ≥ 30 % avec stratégie de réinvestissement — identique au LMNP opaque, mais sans possibilité d'option TVA sur les loyers.
Location nue — Société transparente (IR)
Avantages
  • Exonération PV progressive :  totale à 30 ans (IR exonéré à 22 ans, PS à 30 ans).
  • Déficits fonciers imputables sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
    • L'imputation des déficits sur le revenu global n'est possible que pour une structure à l'IR effectuant de la location nue (régime des revenus fonciers). Les autres régimes ne permettent qu'un report sur des revenus de même catégorie.
Inconvénients
  • Taux effectif global (TEG) pouvant aller jusqu'à 62,2 %.
    • TEG de 62,2 % lorsque la TMI de l'investisseur est de 45 % :
    • 45 % d'impôt sur le revenu (tranche marginale supérieure) ;
    • 17,2 % de prélèvements sociaux.
  • Réinvestissement pénalisé : imposition même en l'absence de distribution.
  • Pas d'amortissement du bien et impossibilité de récupérer la TVA sur les achats. 
Recommandée si
  • TMI < 30 % avec distribution régulière et horizon long — optimisé si le bien génère un déficit imputable sur le revenu global (travaux importants).